Количество товариществ собственников жилья постоянно растет, одновременно множатся и разного рода правовые коллизии. Так, в судебной практике все чаще встречаются споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома. Чья земля под домом и вокруг него? Где ее границы? Кто и как формировал земельный участок? В этом все чаще приходится разбираться юристам.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. В силу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 вышеназванного федерального закона органы власти формируют земельный участок, на котором расположен данный дом, при соответствующем заявлении от ТСЖ. Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилья различен в зависимости от даты формирования земельного участка. Так, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (и проведен государственный кадастровый учет), право общей долевой собственности на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 ФЗ «О введении...»).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введении...»). При этом земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Какихлибо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. Земля, соответственно, находится в собственности соответствующего публичноправового образования. Собственники недвижимости в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Кроме того, в силу ст. 305 ГК РФ они имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также права на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

ТСЖ часто обращаются к адвокатам в связи с несогласием с решением органа власти по формированию земельного участка.

Общее правило таково: собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке все действия органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, а также по разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ). А как быть, если ранее уже состоялось решение о предоставлении земельного участка, например, для строительства или по договору аренды, или о проведении торгов по продаже земельного участка? Если права на земельный участок уже возникли у третьих лиц, собственники помещений в многоквартирном доме могут обратиться в суд с иском к таким третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права, либо с иском об установлении границ земельного участка. Ваша задача доказать в суде нарушение норм земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, норм жилищного законодательства РФ. Обязанность доказывания законности формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, в котором установлены границы земельного участка, является законным основанием для внесения изменений в сведения о таком земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

С принятием Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 21 декабря 2009 г.

№334-ФЗ изменился и порядок регистрации права на земельный участок в ЕГРП. Ранее, прежде чем зарегистрировать права на земельный участок в ЕГРП, необходимо было поставить его на кадастровый учет. Таким образом, заявитель должен был дважды обращаться в регистрирующий орган. С 1 марта 2010 г. достаточно только одного обращения.__