Проблема общегородской затратной эксплуатации жилой недвижимости стоит в Москве как никогда остро. Особенно, если речь идет о районах, где свыше 45– 60% жилого фонда — дома довоенной постройки с деревянными перекрытиями, а также представляющие историческую ценность. Донской район не исключение, именно поэтому так много вопросов по ремонту того или иного дома, по сносу и переселению задают на встречах главе управы жители. Теперь решать эти и другие проблемы становится значительно легче, ведь с созданием товариществ собственников жилья вопросы по содержанию дома решают жильцы — владельцы квартир.

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа хозяйствования. Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального жилья) — объектом управления муниципалитета (государства) является весь жилой фонд, расположенный на определенной территории. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Средства на ремонт и содержание жилого фонда собираются с населения, ремонт также осуществляется за счет местного бюджета. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

Пообъектное управление жилыми домами — через жилищные товарищества и кооперативы (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т. д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир. Основные вопросы, такие, например, как утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые представляют мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома. Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жителя со своим домом, ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.

Дом (многоквартирное жилое здание) — хозяйственный объект, у которого должен быть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и доходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Конечно, владение своей собственностью подразумевает и ответственное отношение собственников к своему дому, то есть некоторую социальную активность жильцов. В любом ТСЖ должен быть председатель и правление. Большинство граждан пугаются организационных вопросов по созданию и дальнейшему функционированию ТСЖ. Но ведь есть специалисты, которых можно привлечь к этому процессу. Вопрос государственной регистрации ТСЖ и разработки пакета договоров с эксплуатирующими организациями жилого дома поможет разрешить юридическая фирма, а вопросы текущей бухгалтерии ТСЖ решит любая бухгалтерская фирма, которых сейчас найти в Москве не составит труда. К тому же услуги специализированных компаний наверняка обойдутся дешевле, чем оплата труда наемных работников. Даже все вопросы текущего управления жилым домом можно перепоручить специализированной управляющей компании, заключив с ней соответствующий договор, либо правление привлекает единую обслуживающую дом организацию (например, тот же ДЕЗ), но договаривается с ней об оплате оказанных услуг в отдельном договоре. Все это облегчит жизнь правлению ТСЖ, но, соответственно, несколько увеличит затраты на организацию деятельности ТСЖ. Хотя чем эффективнее организована работа ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получат жители — владельцы квартир.

Какие же это преимущества?

В муниципальномдоме начисление оплаты статей расходов, то есть оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и текущего содержания здания производится либо за метр площади здания, либо согласно количеству прописанных людей. В ТСЖ помимо этого допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Каким образом распределять те или иные затраты в ТСЖ, определяется на общем собрании. Такой принцип очень удобен, так как ТСЖ может выбрать наиболее приемлемый метод начисления платежей. С другой стороны, отсутствие твердых механизмов распределения затрат между жильцами может привести к ошибке управляющего. Уровень оплаты ЖКУ в ТСЖ меньше, чем в муниципальном доме. Это связано, во-первых, с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. То есть все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят только от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величина этих платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливаются членами ТСЖ. Данные платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Во-вторых, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению.

Заведующая сектором

ГУ «ИС Донского района»

И.В. Рыжова

Продолжение в следующем номере.