Окончание. Начало см. «Мой район Донской» № 2–2009, с. 9.

Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда

В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капитальный ремонт проводится, как правило, за счет бюджетных отчислений. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций, само, через конкурс, определяет, какую подрядную строительную организацию нанять для осуществления текущего или капитального ремонта своего дома.

Ремонтный фонд

Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени для проведения установленного перечня ремонтных работ.

Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т. д. Для того чтобы определить размер отчислений на ремонтный фонд для конкретного дома, необходимо в течение длительного времени проводить наблюдения за состоянием здания, отслеживать периодичность и стоимость выполняемых работ и т. д.

Резервный фонд

Резервный фонд — это отчисления, собираемые только в ТСЖ/ЖСК. При составлении бюджета дома его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд — это не ежемесячные затраты по содержанию дома, а своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для форсмажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ/ЖСК, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат.

Резервный фонд предусматривается для целей:

• своевременной оплаты услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированной жителями ТСЖ, ЖСК;

• устранения аварий, требующих немедленного финансирования.

Ресурсосбережение и системы учета

Наибольшая экономия ресурсов в ТСЖ достигается за счет сокращения потребления теплоэнергии. Кроме того, в ТСЖ в отличие от муниципального дома есть возможность использовать системы, сокращающие потребление электроэнергии. При этом темпы роста тарифов на различные услуги неравномерны. Так, стоимость тепловой и электрической энергии увеличивается в большем размере, чем все остальные услуги, поэтому экономия этих ресурсов наиболее целесообразна и рациональна.

Механизм управления, на котором основано жилищное самоуправление, позволяет устанавливать в ТСЖ в отличие от муниципального дома весь комплекс приборов учета: как счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Это позволяет достигать максимальной эффективности при использовании приборов учета. Поскольку в ТСЖ есть возможность устанавливать счетчик тепла на дом, то утепление здания и снижение его теплопотерь приобретает смысл, так как можно сократить потребление ресурса и, следовательно, сократить затраты. Кроме того, в кооперативном доме легче организовать приобретение счетчика, поскольку есть управляющий, который осуществляет выбор прибора учета, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии.

Житель муниципального дома, решивший установить в своей квартире счетчик учета воды, должен самостоятельно заключить договор с обслуживающей организацией, приобрести счетчик, передавать показания счетчика в обслуживающую организацию и т. д., что для многих может быть затруднительно.

Дополнительные доходы дома

При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя описанные выше способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории либо за счет дополнительных доходов можно сократить собственные расходы жителей дома по его содержанию. Решение об использовании данных средств принимают все собственники на общем собрании. Следует отметить, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, следовательно,и все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода от дома:

• сдача помещений в аренду;

• устройство мансард на чердаках и строительство мансардных этажей;

• использование земельного участка дома;

• размещение рекламы на стенах дома.

Таким образом, в ситуации постоянно возрастающей стоимости ЖКУ, отсутствия регулярного бюджетного финансирования ремонта жилого фонда муниципалитет не способен быть эффективным управляющим и рационально распределять средства жильцов. А о действиях в направлении снижения затрат через внедрение ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет, потому что в данной форме управления отсутствуют необходимые механизмы составления и ведения бюджета дома, эффективного взаимодействия с жильцами.

Хорошо если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций. Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом — это создание в нем ТСЖ. Но необходимо, чтобы это ТСЖ было не формальным, а реальным рачительным собственником своего дома.

Ведущий специалист отдела ЖКХ А.Н. Кабанова